부동산/신용 소액 투자란?
아파트 등의 부동산을 담보로 자금을 마련하려는 사람들 또는 새로운 부동산 개발 프로젝트 진행을 위해 자금이 필요한 사람들, 대형 온라인몰 판매자의 판매대금을 투자금으로 먼저 정산해주고 나중에 다시 정산 받는 등의 투자 방식을 말합니다. 최소 투자 금액은 1만원에서 시작하며 상품에 따라 다르나 500만원 까지 투자가 가능한 것 같습니다.
사실 전 신용 소액 투자 보다는 부동산 소액 투자를 주로 진행 하였습니다. 그 이유는 부동산 소액 투자보다 신용 소액 투자가 연체 비율이 더 높아 제때 원금을 못 받을 수 있다고 하더라구요. 실제 쫌 검색해보면 연체 때문에 몇달 밀리신 분들이 꽤 있습니다. 부동산 투자도 사실 연체가 있긴 한데 신용 투자 보다는 그 비율이 적은것 같습니다. 저도 연채된적 있고 지금도 연채 한군데 있긴 한데 뭐 언젠간 되겠지 하는 생각입니다. 사실 잘 안보다 보니 연채된 사실도 몇달뒤에 알았네요 ^^:;
투자 원리가 어떻게 되나요?
카카오나 토스는 사실 중간 역활만 해줍니다. 개인 투자자들과 투자 상품을 관리하고 운영하는 회사 사이에서 소비자를 연결만 시켜주는거죠, 그러면서 수수료? 정도를 취하는거 같습니다.
카카오랑 토스에서 볼수 있는 상품을 운영하는 회사는 3곳이 있습니다. 투게더 펀딩, 어니스트 펀드, 테라 펀딩. 사실 모두 개별 운영하는 사이트나 어플이 존재해 각각 관리해도 되나 소비자 입장에서는 접근성이 좋은 카카오나 토스에서 이 3군데 상품을 쉽게 투자 하고 관리도 쉽게 할 수 있기 때문에 많은 분들이 이용하는거 같습니다.
수익률 공개
상품 리스트를 보면 대부분 세전 수익률만 나오고 8~13%까지 다양합니다. 심지어 15넘는 상품도 간간히 보이구요. 하지만 실제는 다릅니다. 세금 25%정도에 플팻폼 이용료 까지 하면 거의 수익금의 30%가 넘는 금액이 빠지게 됩니다. 그렇기 때문에 실제 수익은 공시된 세전 수익보다 훨씬 적습니다.
카카오는 토탈 수익금 캡쳐가 안되서 토스만 우선 보시면 190만원 투자 했고 현재까지 96,754원 세후 수익이 발생했습니다(아직 상환중인 상품이 남아서 추가 수익 예정입니다). 대략 6.5프로 정도죠? 근데 옆에 투자 현황 보시면 수익률이 12%~13% 정도 되죠?
카카오 수익 내역 보시면 6%~12.7% 까지 다양하게 투자 하였습니다. 카카오는 이미 다 상환 받고 더 이상 투자는 안하고 있는 상태입니다. 토스와 카카오 모두 엑셀로 정리해 보았습니다.
| 투자 원금 | 세전 수익 | 세후 수익 | 세전 수익률 | 세후 수익률 | |
| 카카오 페이 | 860,000 | 45,235 | 28,426 | 5.26% | 3.31% |
| 토스 | 1,900,000 | 192,142 | 124,410 | 10.11% | 6.55% |
두곳 모두 세전 수익률이 공시된 거 보다 작게 나옵니다. 그리고 세후 수익률 또한 세전 수익률에서 대략 30% 가량을 세금 및 플랫폼 비용으로 지불하더라도 예상치 보다 낮은 수익률이 나옵니다. 제 예상은 플랫폼 이용비가 토스 카카오에서 한번 나가고 또 투자 상품 판매하는 회사에서 또 나가고 이렇게 나가서 더 낮게 나오는게 아닌가 싶습니다. 제 개인적인 생각이고, 계산이 잘못 됬을수도;; ㅎㅎ
투자시 유의할 점
가끔 연체가 나긴 하지만 기다리면 결국 돌려 받는거 같고, 세금이 많이 때긴 하지만 그래도 (토스 기준으로) 6.5% 정도 수준이면 예/적금 보다는 훨씬 좋은 조건이라고 생각됩니다. 그럼 투자 시 고려해야 할 사항 몇가지 짚고 넘어가 보도록 하죠.
1. 세금 및 수수료가 많다
상품을 판매할 땐 세전 이율만 표시 되기 때문에 10%가 넘는 수익률로 현혹되기 쉽습니다. 하지만 아래와 같이 이자 소득세와 지방세, 플랫폼 이용로를 포함하면 30% 정도의 세금이 나가기 때문에 무조건 세전 수익률에 넘어가시지 않으셨으면 좋겠습니다.
2. 연체가 발생할 수 있다
보통 원금은 만기 마지막달에 줍니다. 그 전에는 이자만 매달 나오죠. 그렇기 때문에 연체가 발생하게 되면, 원금을 못 받기 때문에 추가적인 투자가 밀리게 됩니다. 보통 원금 받으면 재투자를 통한 복리 효과를 발생 시킬 수 있기 때문에 연채는 굉장히 안좋습니다. 상품 리스트를 보시면 투자 위험도 레벨이 표시되어 있습니다. A2, B1 등등으로요. 투자 시 너무 위험한 상품은 피하는게 좋을거 같습니다.
3. 투자 한도가 있다.
네 연 6.5%면 현금이 많으신 분들에겐 매우 매력적인 투자입니다. 원금 비보장이긴 하나 카카오나 토스에서 어느정도 보장 될거 같은 상품만 올리는거 같습니다. 하지만 수익률이 은행보다 훨씬 높기 때문에 매력적이긴 한거 같습니다. 하지만 이런 상품에 투자 한도가 있습니다.
부동산만 생각하신다면 각각 회사별로 최대 1000만원 까지 밖에 투자를 하실 수 없습니다. 그래서 현금이 허락하신다면 1000만원 꽉꽉 채워서 투자하시면 좋을 듯 싶습니다.
4. 원금 비보장
원금 비보장 상품입니다!! 그래서 항상 투자 시 너무 큰 금액을 하나의 상품에 몰아서 투자하기 보단 분산해서 투자하는것이 중요할거 같아요. 그리고 너무 수익률이 높은 상품보다는 적당히 높고 안전한 상품에 투자하시길 추천드립니다.
개인적인 의견
카카오랑 토스 두 군데 모두 해본 결과 일단 상품 리스트에서 카카오쪽에 올라오는 상품이 수익률이 낮은 상품들이 올라왔습니다. 쫌 안정적인 상품으로 고르는거 같은 느낌이고, 사용자도 카카오가 많다 보니 투자 마감되는 속도도 카카오가 훨씬 빨랐습니다. 토스는 상품이 일단 다양하게 올라오고 마감도 그리 빨리 되지 않아 여유있게 투자가 가능했습니다. 어차피 양쪽 다 같은 회사들의 상품을 진열중이라 한도도 통합되서 책정이 됩니다. 그래서 관리상 한쪽에서 다 해도 되지만, 적당히 나눠서 하셔도 될거 같습니다.
부동산 소액투자 풍차 돌리기
주식 처럼 매일 보는 상품이 아니다 보니 적당한 금액 넣어두고 매달 이자 받고 재 투자 하고 하는 방식으로 진행하면 좋을 듯 싶습니다. 마치 예/적금 풍차 돌리듯이요. 그럼 다들 성공적인 투자 하시고 이 글이 도움이 되셨길 바랍니다^^!!
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